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楼市价格微跌成交量略涨 “今年调控不动摇”

编辑:海口房产热线时间:2013-01-22来源:海口房产热线价格有效期至:2013-02-05

去年上海楼市,可谓“先抑后扬”。前半年颇感压抑,后半年量价齐升。

在昨日的大多受访人士看来,2012年阶段性的不同表现,也是造成2012年上海楼市全年数据较为温和的原因。

上海市统计局1月21日公布的数据来看,从同比(较上年同期)走势看,2012年全年上海新建住宅价格下降1%,其中新建商品住宅下降1.2%;商品房销售面积1898.46万㎡(建面),增长7.2%,其中商品住宅销售面积1592.63万㎡(建面),增长8.1%。

上海市统计局总经济师严军在昨日的发布会上表示,2012年商品房均价1.40万元/㎡(建面),同比下降3%;商品住宅1.38万元/㎡(建面),同比上升3.1%;市场化商品住宅2.14万元/㎡(建面),同比下降0.8%。

严军表示,总体从数据来看,应该讲上海房地产整个市场还是相对比较平稳的,调控还是取得了积极的成效,“从价格方面来讲,我们调查的(2012年上海)新建商品住宅价格同比下降1%,这个1%应该讲也体现了我们整个房地产调控的成效。”

严军表示,上海房地产方面还是要继续按照“三个为主”的原则坚持房地产调控措施不动摇,继续严格执行住房限购政策,坚决抑制投机和投资性的住房需求,支持合理的住房需求,引导和稳定市场预期,防止现在市场出现反复,稳固调控的成果,确保上海房地产市场的平稳健康发展。

2013年供应压力

2012年,上海房地产开发投资2381.36亿元,比上年增长9.7%。全年商品房新开工面积2724.05万㎡(建面),比上年下降25.2%,其中商品住宅新开工面积1563.39万㎡(建面),下降36.8%。

房地产开发投资保持增长,市场价格总体平稳。上海市统计局在发布上述数据的同时如是点评。

克而瑞分析师杨晨青表示,从景气指标来看,2013年上海新建商品住宅(不含保障房)的供应压力比全国更严峻。2012年上海房地产开发投资涨幅比全国的16.2%要小,新开工面积降幅比全国要大。上海阶段性供应低谷会更明显。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,一线城市供应预警。新开工面积长期影响供需关系。2012年上海商品住宅新开工面积36.8%的降幅很大,对今年特别是前半年的供需造成直接影响。从去年数据来看,上海楼市成交量呈基本增长态势,房地产开发投资占固定资产投资的比例还是高,政府还是要考虑不能过度依赖房地产投资。值得关注的是,上海的房价调控做得比其他城市要到位,保障房的大量供应拉低了楼市均价,特别是几个大型居住区建设起到了相应的作用。

一位中高端楼盘营销总监表示,去年房地产开发投资增加,而新开工面积减少,这样相当于上海每㎡(建面)楼盘造价贵了。调控这两年,土地成交量下降,导致新开工面积下降,从而造成最终供应的短缺。

某中型房企副总裁表示,从这两年上海土地储备来看,供应是蛮紧张的,越是中心的土地供应越紧张。上海市房管局的领导也很担心供应不足的问题,现在可以调节的是加大可售型保障房的供应。迫不得已的是,只能把可售型保障房转化成商品房。

早报记者从一位国企保障房负责人处也了解到,上海一直有这个先例,经适房转换成商品房出售。该负责人表示,很多保障房卖不出去,市里的领导也会给出这个选择给开发商。

楼市热,年中政策或出

“我不看好2013年楼市。现在市场分为两派,有一部分开发商认为全年保持量价齐升的势头;另一部分开发商认为,上半年保持去年12月成交活跃态势,导致新政出台,市场再度僵持。”沪上一位开发商高管如是对早报记者表述对2013年楼市的预判。

上述高管表示,“很混沌,走一步看一步。据我所知,很多房企定的销售目标还不是很高,并不看好2013年。”

上述中高端楼盘营销总监表示,对于价格,买卖双方都有一个春节后上调价格的共识。上海大部分板块的房价都回到调控以前的水平,比如说嘉定板块由2011年底1.2万元/㎡(建面)的均价上升至目前的1.6万元/㎡(建面)。

不过,该营销总监表示,旗下楼盘由于处在一个目前供应太多、价格透支的新江湾城板块,2012年的成交并不算理想,2013年出于业绩考虑会下调价格,同时提高营销力度。2013年全年成交量预计会高于2012年。但若楼市涨太多,新的调控政策明年下半年可能会出台。

上述高管表示,楼市经过两年调控,刚刚理性回归,现在有部分房企过于乐观的举动已反映在其调价和营销策略等方面。房地产市场起来,或引来政府部门的担忧并出台新政。我现在最担心的就是这个。我也搞不清楚上半年会是什么情况,现在楼盘大幅涨价的并没有,很多成交不错的楼盘取消了原先的促销力度。

陈晟表示,现在是政策的真空期,上半年由于新建商品住宅(不含保障房)供应收紧的问题,价格还会有上涨的压力。全国“两会”之后,年中会不会出台政策是今年楼市的关键。

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