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一线房企利润率下降 今年或将“降本增效”

编辑:海口房产热线时间:2013-01-15来源:海口房产热线价格有效期至:2013-01-29

克而瑞的最新报告指出,一线地产商在2012年调高周转率之后,今年将放缓周转,提高利润率。

上周,万科、保利等行业龙头公布全年销售业绩,2012年万科销售额1412亿元,再次坐稳头把交椅。但万科三季度末销售净利润率为13.2%,比上年同期的14%下降0.8个百分点。

眼下,一线房企年度利润率指标出现下降态势,凸显房企成本经营管理压力。对此,不少业内人士向《每日经济新闻》记者表示,房地产行业即将迎来剧变,表现为行业集中度提升和房企境外融资潮加剧。因此,拼命降低成本费用和提升投资回报,将成为2013年行业发展的趋势。

一线房企利润率下降

2012年,年度销售额超过500亿元的超大型房企由2011年的6个增加到8个,千亿级房企由原来万科一家新增了保利、绿地两家。其中,万科2012年累计销售金额1412.3亿元,同比增长16.2%;保利实现年度签约金额1017.39亿元,同比增长38.91%。

恒大去年累计实现合约销售额923.2亿元,较2011年上升14.8%;中海地产全年实现销售1115.2亿港元(约合人民币902.2亿元),同比增长28.1%。金地、招商、华侨城[最新消息价格户型点评]等房企的2012年销售额也都实现大幅增加,创下历年来新高。

2012年,一线房企市场份额进一步增加,全国排名前十企业的市场份额达到12.46%,较2011年上升了2.03个百分点。

然而,在销售额数据创新高的同时,部分一线房企2012年净利率水平却出现同比下降。2012年,各大房企销售均价较上一年下降,这佐证了房企以价换量,加速去库存的市场研判。销售均价的下降,再加上人工、建筑、融资等方面的成本费用增加,使得房企虽然销售业绩可观,但盈利能力却在减弱。

在2012年万科半年度业绩说明会上,万科总裁郁亮曾表示,由于靠土地升值盈利的模式已经不可持续,未来房地产行业利润率将下降,并向制造业靠近。

从全年情况看,万科2012年销售均价为10901元/㎡(建面),低于2011年的11303元/㎡(建面)和2010年的12049元/㎡(建面)。 销售均价的下降使得万科年度销售额超过1400亿元,但利润率水平却未达到万科预期。2012年上半年万科结算净利率为14.2%,较2011年同期下降2.2个百分点;销售净利润率14.8%,比上年同期的16.3%下降1.5个百分点。到去年三季度末,万科销售净利润率为13.2%,而上一年同期为14%。

保利地产去年主营业务利润率由半年报的22%下降为三季度末的20%;三季度末,扣除非经常性损益后的净利率为12%,而2011年同期为16%。此外,恒大地产2012年上半年的经营利润率由2011年6月末的31.9%下降到28.2%。

房价或呈平稳态势

尽管大多数房企在2012年销售业绩都表现不俗,一些业界专家分析认为,2013年整体房价将呈现平稳增长或波动的态势。

2013年第一周,城镇化政策的利好使得北京,广州、深圳、重庆、成都等热点城市的一手住宅成交量相比去年同期都出现了大幅增长,创下了近年来的新高。

美联物业深圳区域董事总经理江少杰预计,2013年全国房价预计上升5%~10%,国内商品住宅成交将持续攀升。美联物业全国研究中心报告显示,2012年全国商品住宅成交10.1亿㎡(建面),预计2013年将超过11亿㎡(建面),增长8%左右。

虽然推高房价上涨的动力犹存,但同时新的调控政策出台的可能性也较大。中国不动产研究中心研究员肖楠认为,在未来高度不确定的情况下,房地产企业还应该做好一个持续过冬的准备。

值得注意的是,尽管2012年北上广深等一线城市库存量大幅下降,但整体来看,一线房企的存货仍然高居不下。

公告显示,万科截至去年三季度末的存货高达2467亿元,同比上升27.9%;保利地产三季度末存货达到1783亿元,而半年报数据为1687亿元;招商地产截至去年三季度末的存货达583亿元,较上年同期增加24.3%;华侨城存货同比更增长30%,达359亿元。

保利地产董秘黄海去年12月初就表示,2013年公司仍将坚持以一二线城市和普通住宅为主的高周转销售策略。

提高利润率成大趋势

万科、保利、恒大等一线房企的财报显示,近年来,人工、建筑、财务成本费用均出现快速上升的态势,利润率水平则出现反向变化。在此情况下,房企“降本增效”成为检验综合经营管理能力的重要体现。

2011年底,万科审议通过针对851名中高层员工的股权激励计划,但其行权的条件规定:三个行权期全面摊薄的年净资产收益率依次不低于14%、14.5%和15%;相比基准年,之后1~3年净利润增长率依次不低于20%、45%和75%。

2012年万科销售额超过1400亿元,但净资产收益率三季度末仅为9.02%。

克而瑞最新报告指出,一线地产商在2012年调高周转率之后,今年将放缓周转,提高利润率。

对此,中国不动产研究中心肖楠表示,从中长期发展来看,房地产高利时代已经结束,房地产提高房企利润率水平是未来的发展趋势。

值得注意的是,并不是所有的企业都有能力在2013年提高利润率。

在2012年四季度地产金融形势发布会上,中房协市场委员会副秘书长陈啸天说,“这几年每一轮房价的上涨都是因为相对供应量不足。这一次是120㎡(建面)以下的产品供不应求。这意味着,2013年有能力推出相关户型的企业能有非常好的业绩。” 

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