您所在位置: 首页 > 楼盘 > 海南 > 华晟金海府

千亿房企阵营扩大 地产业寡头竞争时代来临

编辑:lan时间:2012-12-22来源:海口房产热线价格有效期至:2013-01-05

2012年年底,房企的千亿阵营将不止一家万科。

2010年至今的这一轮调控,房价仍在一片质疑声中上涨,而大型房企逆势扩张也是不争的事实。本报记者获悉,截至目前保利地产认购金额已超千亿,年底实现签约超千亿也已可确定。而恒大地产也有望在最后一个月冲击千亿。此外,绿地集团和中海外也将超过或逼近千亿。

这不是什么神话。按此发展速度,在未来十年,千亿阵营的房企将达到近20家;而实现2000亿年度销售的房企将达到6家左右。

类似美国和香港的经验,中国房地产行业的寡头竞争时代也真正来临,在即将过去的2012年,排名前十大的房企市场占有率升至13%左右。其中万科的市场占有率升至4%以上。

在未来,房企面对的将不仅仅是产品的竞争,更是金融和融资手段的竞争。

集中度提升

根据中国指数研究院20日最新出炉的报告,2011年,百强房企销售额占全国的比重达28.1%,较2007年提高10个百分点,其中前十房企占比接近10%,2012年1-11月继续扩大至11.6%。

而中原地产前十大标杆房企的市占率研究显示,在2012年上半年,前十大房企的市占率更达到13%。

其中,两家机构对前十大房企的样本选择略有差别,但数据都反映了大型房企集中度提升的趋势。

2002年到2012年,以万科、保利等为代表的品牌房企年均复合增速达到43%,明显高于全国平均水平(24%)。近年来随着规模的扩大企业增速普遍有所放缓,加之政策从紧的预期,预计未来品牌房企的增长速度仍将放缓,但继续领先于行业平均水平。

再过十年,行业将会怎样?中指院研究认为,届时,千亿将成为全国性龙头房企的下限,2020年可能有19家企业达到这一水平。

根据对未来宏观经济增长及新增人口等的假设,结合近两年数十家百亿以上房企进行分析,中指院认为,目前销售额领先的企业将逐步进入千亿俱乐部,预计到2015年有7家千亿以上企业、9家500亿-1000亿企业,到2020年将有6家两千亿级企业、13家1000亿-2000亿企业、17家500亿-1000亿企业。

这一“寡头竞争”趋势,可从今年的土地市场明显感受到。自三季度以来,土地招拍挂市场便成为万科、保利、绿地、华润、招商、龙湖等的秀场。无论是一线城市的核心地块还是二三线城市的大块土地,“大佬们”纵横捭阖,所向披靡。万科与保利、绿地等多次联手,将中小房企几乎完全排斥在外。

未来,高昂且持续增长的土地成本将成为阻挡中小房企发展的障碍,从而促使寡头们拥有更大的定价权。

据相关机构测算,一线城市优质住宅地块总价普遍在15亿元以上;杭州、武汉等二线城市目前优质地块售价也都普遍在10亿以上,天津、沈阳等二线城市地块也普遍超过5亿元。三线城市之间差别较大,东南沿海三线城市住宅用地比较稀缺,土地市场准入门槛甚至超过二线城市。

单一住宅发展商不再

随着寡头竞争时代的来临,过去十多年以住宅开发商为主的行业格局,将一去不复返。

以万科、保利、龙湖、华润等为代表的传统大型住宅房企在近几年来已经迅速做出调整,进入了商业地产、旅游地产、养老地产等多样化的领域。

较早在业内进入商业地产领域的,是华润、富力和远洋,三家至今发展各不同,从年报和半年报来看,华润以万象城系列为核心全国复制,已见到收益;富力和远洋前期投入太多,尚在培育中。

今年年初,保利地产将商业公司独立设为一级子公司,业界惊讶地发现,保利地产的商业地产布局已成气候。在中心城市的城市中心,保利地产持有的优质写字楼已成为新的城市地标。而会展、购物中心、五星级酒店等复合商业业态,也出现在其业态组合中。

本报记者获得的数据显示,商业地产在2012年已为保利地产的销售贡献近200亿。另据不完全统计,截至2012年10月,保利地产旗下的会展、写字楼、购物中心和写字楼已经贡献了超过7亿元的运营收益。

即使在商业地产领域态度谨慎的万科,其商业地产规模也在迅速扩大。自2010年起,万科正式进军商业地产。目前,万科商业地产业务涵盖大型购物中心、社区商业、酒店、服务式公寓和写字楼,进驻全国超过50个大中型城市,总建筑面积逾600万㎡(建面)。

“未来将不存在单一的大型住宅开发商了。”一家大型央企地产商内部人士对本报记者表示。

万科总裁郁亮表示,地方土地出让中含有商业用地,以及城市功能的提升,都迫使万科不得不做商业地产,而对此的思考和反省从未中断:万科做商业,仍是以服务住宅为主。

保利则明确将住宅、商业双轮驱动作为战略执行;龙湖亦如此。金地则提出“一体两翼”,以住宅为主,金融和商业地产作为双轮支撑。

融资能力的挑战

无论是规模化扩张,还是进入商业地产带来资金沉淀压力,所有的开发商都将面对一个多元化融资的问题。

房地产是资金密集型行业。观察过去几年来的房企的财务报表,可以发现,在市场行情向上时,房企的利润来源于房价和地价的上涨,存货规模驱动利润增长;在市场行情向下时,降价和存货减值风险会带来房企利润的双杀效应。

从财务报表来看,房企的经营性现金流持续负值。这意味着,房企需要持续的融资来保持运营和增长。

世联地产研究部人士认为,由于中国利率市场化的推进,可能会带来未来几年中国经济将面临高利率的环境。在未来,能够采取恰当的内部融资和外部融资结合的房企,将在利率市场化进程中脱颖而出,成为市场的主导力量,这是市场的大趋势。

广东省房地产协会秘书长黄毅文表示,未来房地产行业的资金链偏紧是常态。以房地产基金为代表的融资方式,将会逐渐取代以银行为代表的融资方式,成为未来房地产融资的主流。

德信资本董事长陈义枫认为,房地产行业格局会产生大的变化,房价自然上涨、土地增值红利的时代已经不存在了,行业的利润率会下调,房地产企业要寻求模式的突围,因为轻松赚钱已经不容易了,要很辛苦的赚钱了。

同时这个行业的竞争必然会加剧,行业集中度提升。大型开发商,央企、上市企业、50强、100强,会得到更多金融资源的倾斜和支持,两极分化很严重,金融的这种选择推动和促进地产行业的整合分化。

因此,陈义枫指出,融资能力成为房地产开发商核心竞争力,融资模式的创新成为房企创新的一个重要方向,在这个探索创新中,有一部分先知先觉的开发商或者与地产基金紧密合作,或者自创地产基金平台如保利、金地、华润等,把它当作商业模式的转型升级,在新的整合大潮中,就可以逆势扩张,获得赢得下一个局点的机会

华晟金海府
项目简介
琼海嘉积均价约:14500
微信同步
视频看房
热销楼盘

雅居乐金沙湾

均价约:15500元/㎡

海口-西海岸片区

富力红树湾

均价约:12000元/㎡

澄迈-金江区

鲁能海蓝福源

均价约:15000元/㎡

澄迈-盈滨半岛

输入手机号码即可获得最新
真是楼盘报价和动态

扫一扫加入
微信抢购房优惠卷

看房团正在报名!

参与免费接送

热销推荐